1 сентября 2006 года вступил в силу ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» № 93-ФЗ от 30 июня 2006 года, известный в народе как «дачная амнистия». Закон внес ряд существенных изменений в действующее законодательство. Новации коснулись, прежде всего, земельных участков, жилых домов, дач, гаражей и других объектов недвижимости, права на которые в установленном законом порядке не были оформлены.

В частности, изменен и дополнен Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №122-ФЗ от 21.07.1997г.

Отечественное законодательство обновлялось уже не раз, но процедура регистрации прав на недвижимое имущество до сих пор оставалась слишком сложной, запутанной и дорогостоящей. Необходимо было представить огромный список документов, которого у многих людей просто не было - ведь свою землю они получали, когда о подобных «бумагах» не было и речи.

Как результат - миллионы граждан, получившие землю еще в советские времена и построившие на ней какую-то недвижимость, свои права на них так и не оформили.

Все это не позволяет вовлекать такие объекты недвижимого имущества в гражданско-правовой оборот, использовать их в качестве залога, продавать, затрудняет передачу их по наследству, снижает доходы местного бюджета, формируемого за счет земельного налога и налога на имущество физических лиц, и влечет за собой массу других проблем.

Сегодня на путь легализации собственности встало российское законодательство.

Что же изменилось с принятием закона о «дачной амнистии»?

С точки зрения процедуры государственной регистрации прав значительных изменений не произошло. Так же, как и до 1 сентября 2006 года, государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления правообладателя или уполномоченного им лица (при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности). К заявлению должны быть приложены документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, в том числе устанавливающие наличие, возникновение прав, содержащие описание объекта недвижимого имущества, подтверждающие уплату государственной пошлины.

Именно эти документы, необходимые для проведения государственной регистрации, и затронула «дачная амнистия».

Закон касается главным образом двух групп объектов недвижимости. Первая - земельные участки. Вторая - строения: дачи, садовые дома, индивидуальные жилые дома, гаражи и другие постройки (сараи, бани и т.д.).

Но обо всем по порядку.

Как зарегистрировать права на землю?

Сразу обратим внимание, «дачная амнистия» затрагивает интересы не всех граждан, владеющих землей.

Во-первых, действие закона распространяется только на те земельные участки, которые были предоставлены до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, т.е. до 30 октября 2001 г.

Во-вторых, законодатель четко определяет назначение таких земельных участков. Они должны быть предоставлены для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

В-третьих, под действие закона попадают земельные участки, предоставленные только на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования. Нормы закона не распространяются на случаи предоставления земельных участков в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе в качестве служебных наделов.

В-четвертых, подчеркиваем, речь идет именно о ПРЕДОСТАВЛЕНИИ земельных участков. В отношении земельных участков, принадлежащих на других основаниях, например, перешедших в порядке наследования или приобретенных по договору купли-продажи, мены, дарения и т.д., упрощенный порядок не действует.

Итак, земельный участок был предоставлен Вам для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного строительства или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования до 30 октября 2001 г. Какие документы Вам необходимы, чтобы зарегистрировать свои права на него?

Прежде всего, кадастровый план. Это документ, содержащий общее описание Вашего земельного участка: его кадастровый номер, площадь, категорию, назначение и т.д. Выдается он органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Далее. Вам необходим правоустанавливающий документ, или, говоря простым языком, документ, на основании которого Вам принадлежит объект недвижимости. Таким документом - основанием может быть любой документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на этот земельный участок. Как правило, это:

- акт (распоряжение, постановление) о предоставлении земельного участка;

- акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок.

Причем в этих документах может быть указан любой вид права: не только собственность, но и пожизненное наследуемое владение или постоянное бессрочное пользование. Ранее земля часто предоставлялась гражданам именно на этих правах. Если гражданин хотел получить такой земельный участок в собственность, он должен был обратиться в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением, и только после выхода соответствующего распоряжения, владелец мог зарегистрировать за собой право собственности на земельный участок.

С 1 сентября 2006 года необходимость обращаться в орган местного самоуправления отпала. Гражданин может сразу зарегистрировать право собственности на земельный участок независимо от того, какой вид права указан в его правоустанавливающем документе. И даже если вид права не указан вообще или, наоборот, указано несколько видов прав одновременно, такие участки теперь можно считать предоставленными в собственность, и смело регистрировать право собственности на них. Но отметим, что это процедура добровольная, и никто не вправе заставить Вас зарегистрировать свой участок именно в собственность, если из документов следует, что он предоставлен на ином праве.

Если же подобных документов не сохранилось, свое право можно подтвердить выпиской из похозяйственней книги. Выписка из похозяйственной книги - понятие для российского законодательства новое (форма утверждена Федеральной регистрационной службой 29 августа 2006 года). Выдается она только на земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Принципиально важное решение принято и по определению размеров земельного участка. Ранее участки часто предоставлялись формально, без уточнения на местности их фактической площади. Теперь закон допускает уточнение площади участка при проведении кадастрового учета на основании документов межевания такого участка. При этом, если сведения о площади земельного участка, содержащиеся в представленном правоустанавливающем документе, не соответствуют данным кадастрового плана, регистрация проводится по данным кадастрового плана. Заметьте, ранее подобных расхождений закон не допускал.

Дачи, садовые дома, гаражи, индивидуальные жилые дома, бани, сараи, и другие постройки

Дачи, садовые дома, индивидуальные жилые дома, индивидуальные гаражи и другие постройки законодатель объединяет одним общим понятием - созданные объекты недвижимого имущества.

Так же, как с земельными участками, «дачная амнистия» затронула ограниченный круг созданных объектов. Нововведения коснулись создаваемых или созданных объектов недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции таких объектов в соответствии с действующим законодательством не требуется выдачи разрешения на строительство, а также индивидуального жилищного строительства, создаваемого или созданного на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства. Таким образом, упрощенный порядок распространяется на:
- жилые дома с хозяйственными постройками, построенные на участках для индивидуального жилищного строительства и на приусадебных земельных участках, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства;

- объекты, хозяйственные блоки, сараи, и прочие постройки, возведенные на садовых и дачных участках;

- гаражи (исключение: «ракушки», железные боксы и прочие «времянки», а также кооперативное строительство).

Государственная регистрация прав на объекты (дачи, садовые дома, хозяйственные постройки), расположенные на земельных участках, которые предназначены для ведения дачного хозяйства или садоводства, индивидуальные гаражи и иные постройки, осуществляется на основании декларации об объекте недвижимого имущества. Еще одна законодательная новелла. Декларация отражает общую информацию о Вашем объекте недвижимости: адрес (местоположение), назначение, площадь, количество этажей (в том числе подземных), год создания, материалы наружных стен постройки и т.д. Заполняется она правообладателем самостоятельно, в двух экземплярах и предоставляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

Форма декларации утверждена приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 3 ноября 2009 года № 447. Ознакомиться с ней можно на Интернет-сайтах Росреестра и ее территориальных органов, в залах приема документов на государственную регистрацию прав территориальных органов Росреестра и по месту нахождения соответствующего объекта недвижимого имущества.

Что касается индивидуальных жилых домов, то единственным документом, подтверждающим факт их создания, является кадастровый паспорт объекта.

Кроме декларации и технического паспорта правообладатель представляет на государственную регистрацию правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен соответствующий объект недвижимого имущества. Таким документом может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарения, решение суда, акт (постановление, распоряжение) о предоставлении земельного участка, акт (свидетельство) о праве на земельный участок и т.д. Словом, любой документ, доказывающий Ваше право на земельный участок.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации, является кадастровый план земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

Представление правоустанавливающих документов на земельный участок и кадастровый план земельного участка не требуется, если права на земельный участок уже зарегистрированы в порядке, установленном Законом о регистрации, и кадастровый план земельного участка уже представлялся ранее и помещен в дело правоустанавливающих документов.

Помимо этого, представление кадастрового плана не требуется в следующих случаях:

- если указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;

- если для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство либо если указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.

Цена вопроса

Еще один важный момент, определенный в законе, - это размер государственной пошлины за государственную регистрацию. Государственная пошлина за регистрацию прав собственности физических лиц на земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства либо на объекты недвижимости, расположенные на данных земельных участках, с 29 января 2010 года составила 200 рублей.